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【原创研究】新冠肺炎疫情对地产及地产产业链影响分析(下篇)

日期: 2020-02-21
浏览次数: 67

作者:天堂硅谷地产基金团队




摘要:


事件回顾:新年伊始,一场爆发于武汉、被命名为2019-nCoV的病毒(新型冠状病毒)引发的疫情迅速席卷整个中国。武汉封城、全国动员,中国人民实实在在过了一个家里蹲就能为防疫做贡献的春节。政府采取一系列的手段来抑制新冠肺炎的传播及扩散,事态发酵中。


疫情下政策扶持:2020年货币政策的主线是逆周期和降成本,而降息和利率市场化改革是降成本的主要抓手。2020年2月3日至4日,央行进行大额公开市场操作并下调利率,累计投放流动性1.7万亿元,7天和14天逆回购中标利率均下调10bp至2.40%和2.55%,保证市场充分的流动性。财政部自2020年1月22日以来采取了一系列积极财政措施,包括对捐赠物资和补助收入等进行税收减免、对患者进行财政补贴,以及对疫情防控重点企业进行再贷款贴息支持。房地产行业由于其资金密集特性对货币、财政等金融政策十分敏感,故在当前继续强化货币、财政政策逆周期调节的过程中,房地产金融相关政策也将更加注重预调微调保持宏观经济稳定与房地产市场稳定之间的平衡。

 

疫情对房企影响:基于对新型冠状病毒疫情发展的中性预期,以及对多项宏观政策、行业政策的实施、行业复工时间的预判,我们从三个方面分析房企收到的影响:销售方面,我们认为房产销售需求会有一定延迟但不会消失,待疫情结束后期会有补偿式增长。疫情期间房企需重点关注现金流的影响,资金回笼对其生存发展至关重要;为此房企“线上看房”未来将引发销售模式变革。投资方面,一季度房企投资大概率下滑但机遇并存,我们认为存在低成本土储投资机遇和项目收并购机遇。融资方面,房企到期债务压力增大,部分房企将会举步维艰,但主流房企在重灾区湖北的风险占比有限。

 

房地产产业链影响:疫情期间对房地产上下游各产业链均有不同程度影响。对于上游的水泥,玻璃,管道等也有短期影响,待后期疫情控制,整体供需将区域平衡。对于中游建筑工程方面,盈利增长承压,但中期预计稳增长,尤其武汉“小汤山”模式展示出装配式钢结构板块行业的发展机遇。疫情将刺激下游交易服务商的整合和数据化迭代加速;同时本次疫情虽然短期引发物业公司费用成本增加,工作量激增,但长远看来,居民对物业公司的依赖感及归属感增加,成效显著。

 

投资机遇:1、抓住本次疫情对地产行业的短期影响,与优质龙头房企就重点区域优质项目加深合作开发。2、本次疫情将触发更多的地产并购机会和不良资产处置机会,与龙头企业、AMC公司合作设立地产并购基金,加速地产行业资源整合,形成产业与资本的强强联合。3、本次新冠肺炎疫情激发出地产产业链中部分行业变革,具备爆发式增长空间,天堂硅谷地产团队深耕地产上下游产业链细分领域,有效挖掘和提升项目价值的投资能力,将会为投资带来更多PE、基石价值投资。4、天堂硅谷充分发挥自身在地产金融产业联盟方面的优势,为上市公司谋求产业并购,提供配套定增再融资服务,实现资源共享创造价值。





四、 新型冠状病毒肺炎疫情对地产产业链影响


4.1 泛地产产业链综合结构


地产产业链大致分为三大部分:上游土地一级开发、建筑材料、设备供应,中游土地二级开发包括开发商、项目规划设计和总包施工建设,下游则是交易服务、装修装饰、运营管理以及相应配套服务。而从开发商的角度来说如下图所示,分为前端开发、是中段施工、后端服务三大部分。


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4.2 当前疫情对产业链上游重要细分行业的影响


4.2.1疫情下建筑材料行业的变化


房地产项目基础及主体施工阶段的上游建筑材料主要是钢材、水泥,后期安装阶段主要涉及玻璃、玻纤、石膏板等传统建材,建筑材料所对应上市公司中,海螺水泥、北新建材、伟星新材、中国巨石、东方雨虹等白马股是证券机构2019年的主流配置标的。


当前由于全国各省市的住建局已明确下文,要求建筑工地复工延后,部分地区明确复工不得早于农历正月十六日,例如杭州余杭区政府明确表示区内房企不得早于2020年内2月29日复工。故疫情对建筑材料行业最明显、最主要的影响是各行业间延迟复工那个能所带来的带来供需不匹配的情况。但不同种类的建筑材料在2020年疫情后发展趋势将会各有不同,目前考虑肺炎疫情影响至3月后逐步进入恢复期,故我们预计建筑材料行业中,水泥受到冲击最小,消费建材次之、玻璃受到影响相对较大。


4.2.1.1建筑钢材板块:库存满足需求


首先看需求端,“房住不炒”政策深入人心,政策调控再次全面放松可能性较小;2019年受到房企库存累积、销售承压、拿地收缩的影响,2020年又因疫情带来的工人返城延迟和工地开工延缓问题,故2020年投资开工增速大概率延续下行,进一步导致原地产施工用钢需求可能要4-5月以后疫情影响明显下降后才会改善。但由于整体库存周值还处于较高位,即便1季度钢企开工延迟,短期内对于地产行业需求仍然是可以满足的。


其次看供应端,疫情影响山西、陕西、内蒙的煤矿复产复工,又因物流运输等问题进而影响焦化企业的焦煤库存,导致焦炭产量或将出现下滑,若持续时间较长,则对黑色产业链带来传导性的产量下降。故疫情对钢厂原料供应有一定程度的影响,进而对钢材销售影响较大。现阶段全国各大钢厂已经逐步开启限产减产,供应端短期减产将成事实。


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因此,建筑钢材而言,短期的市场有波动,但暂无法从根本上左右基本面供需逻辑,因为延缓复工只会延缓钢材需求而不能消灭需求。同时对于房地产企业来说,提前与钢贸商进行复产沟通,优先安排运输能力,是能够有效缩小短期钢材使用缺口的。同时市占率较高的大型房企具备得到优先供货的开工优势。钢材的采购成本预计因可能出现的“抢工潮”而在二季度略有上升。


4.2.1.2建筑水泥板块:整体供需平衡


根据统计局数据,2019年1-12月全国水泥累计产量23.3亿吨,同比增长6.9%;其中,12月单月产量2.0亿吨,同比增加6.1%,环比减少11.3%(18年12月环比减少6.9%)。同时,从全国水泥年度累计产销率接近100%,供需较为平衡;同时全国水泥库存同比增长率数据上可见,水泥行业由于和地产新增开工节奏较为重合,整体供需比较有规律。按正常开工的情况下,随着春节临近水泥供给端会进行减产操作,库存下降,一般在当年3月份开始启动产量爬坡。


但此次受疫情影响复工推迟仅将实质性影响2020年1季度水泥需求,后期影响视疫情控制进展。同时,湖北上市公司华新水泥(2018年湖北收入占比35%,湖南收入占比11%)复工将延迟于其他区域水泥企业,故对于湖北区域的地产项目复工会造成较大影响,尤其是该区域水泥搅拌站供给不足且运输不便,短期供需不匹配会。



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4.2.1.3建筑玻璃板块:累库增加


2019年12月全国平板玻璃产量8108万重箱,同比上升7.1%;1-12月全国平板玻璃累计产量9亿2670万重箱,同比上升6.6%,全年平板玻璃产量创历史新高。从企业玻璃库存的近三年数据对比来看,2019年末的玻璃库存明细偏高。


由于房企开工放缓以及复工时间的不确定性,节后人员流动、物流运输的限制等一系列因素导致需求停滞,则玻璃企业将出现超季节性累库,后续二季度玻璃价格预计有所下降,但同时房地产企业的主要门窗及幕墙供应商明显受益,因此,对于地产行业中提供玻璃深加工产品的各类供应商来说可能是降低成本的机会。


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4.2.2疫情下安装材料行业的变化


2019年1-12月房屋竣工面积累计同比增长2.6%,竣工面积增速由负转正,占比约70%的住宅竣工面积增长3.0%。施工增速进入2019年加速明显,1-12月累计同比增速8.7%,同时1-12月建筑及装潢材料商品零售额同比增长2.8%,但是比前值降低0.2个百分点,与地产链融资压力以及C端模式不及B端景气有关。


2020年房企受疫情影响,项目竣工将会放缓,后期极有可能会进行赶工期操作,也就是说需求会延迟但不会消失。短期内,预计已纳入房企集采合同且率先复工的安装建材企业,可通过对供应链迅速挤占来优先达到房企开工要求。因此,从有能力对B端企业供货的角度来看细分领域主要有两个主要板块:防水材料和管材。


4.2.2.1防水材料板块:市场集中度提升


由于房企市占率集中度持续提升,以及出于对成本加强控制致使集采加速,房企已经提高了安装材料行业B端的准入门槛;同时叠加环保及质量标准提升等因素,加快了不达标小企业的退出,因此,在2019年东方雨虹等龙头防水材料公司市占率也大幅提升,同样形成了强者恒强的局面。


从防水材料销售增速来看,自2018年1季度以来,行业整体触底趋向增长。2020年,随着房地产集中度的进一步提升及行业环保质量标准的提升,将进一步加速防水材料行业集中度提升,但须注意该板块企业应收账款风险。


从投资一级半市场的角度来看,地产基金可以积极参与中小板和创业板中防水材料行业上市公司的定增等类型的PIPE类投资。


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4.2.2.2管道材料板块:保持放缓状态


受过去两年地产竣工推迟影响,后周期家装用管材需求增速放缓,2014年以来塑料管道增速持续维持在10%以内。家装塑料管材需求增速是随着地产竣工周期来呈现边际改善的,但受竣工推迟影响,2020年全国塑料管道销量增速仍将保持放缓的情况,目前来看管材行业整体拐点尚未来临。


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4.2.3疫情下建筑设备行业的变化


房地产施工阶段的建筑设备主要分为施工设备和安装设备,其中施工设备主要为桩机和挖掘机,安装设备主要是电梯及新风系统等。


4.2.3.1挖掘设备板块:需求继续疲软


挖掘机的需求主要来自两大方面,一是老旧机器更换的需求,二是新机采购的需求。从下游应用场景来看,地产、基建、矿采占比最高,其中尤以地产施工带来的弹性最大。2019年1-10月,我国挖掘机销量共计19.62万台,同比增长14.40%,略超出年初预期,主要受益于地产开工韧性,但从历年销量对比情况来看,18-19年的增量明显缩小了。


但2020年增速面临压力,一方面是更换需求开始走弱,同时原本3月份新开工的挖机销售旺季也将有所延后。另一方面受疫情及房企现金流等因素的影响,地产开工增速将面临下滑,对挖机需求是不利因素。若国内房屋新开工面积增速整体减缓,则挖机行业需求将继续疲软。


4.2.3.2电梯设备板块:产品影响较小


2019年1-10月,国内电梯累计产量达95.5万台,同比增长14.40%,而2018年的同期该增速仅为4.7%。电梯的合约需求时间点,大约提前房屋封顶半年左右,因此电梯是地产新开工后的周期产品。在本次疫情影响中,电梯产品影响相对较小,其业绩有以下三方面考虑:


(1)考虑到从2017年下半年起,国内房屋竣工面积增速持续走低,而新开工面积增速持续高位,预计未来两年新开工和竣工之间的剪刀差将收敛,电梯需求将在2020年维持景气并受益于订单转化率的提升。


(2)地产新房屋建设带来的电梯需求外,老旧改造和本次疫情下的基建投资复苏也将利于电梯需求的释放。预计未来三年每年改造加装需求量接近1万台左右。另外国内老旧电梯逐渐到退役期,国内电梯保有量已达到627万台,更换需求在未来几年呈逐年增长趋势。


(3)随着物联网技术的发展,智能化电梯也将作为建筑的物理入口,与智能建筑互联后成为数据信息入口,可实现基于大数据的电梯媒体平台建设、乘客互动、公共场所室内导航与商场信息推送等功能。


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从地产基金股权投资的角度来说,和电梯行业上市公司存在较多合作机遇。一方面,可协同电梯行业公司组建地产产业基金,与房企一同合作区域地产项目的开发,既受益于合约订单的增长,又可分享股权投资价值;另一方面,电梯行业上市公司目前整体市场表现相对平稳,并且涵盖主板、中小板和创业板,目前在证监会再融资新规下,是可以参与合作一级半市场投资。


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4.3 当前疫情对产业链中游重要细分行业的影响


4.3.1疫情下建筑工程行业的变化


(1)盈利增长承压,中期预计稳增长。


短期来看,此次疫情大概率对劳动密集型的建筑业带来一定冲击,2020年1季度地产、基建及制造业投资增速可能承压,带来建筑企业收入及业绩增长可能放缓,短期盈利预期有所下降。在疫情冲击过后,中长期决定公司优势的依然是融资渠道和订单交付能力等供给端因素,因此预估疫情未对建筑行业产生本质影响,


(2)复工程度不同,疫情仍是变量。


根据据业内上市公司反馈,节后建筑企业复工预计将普遍较计划推迟。一方面,部分地区为防控疫情可能会限制建筑企业复工及限制民工返城;另一方面,建筑企业出于自身对疫情防控的社会责任与压力,对复工较为谨慎和犹豫;此外,民工返工客观上也会受到一定交通限制。


4.3.2疫情下建筑钢结构板块受益


(1)装配式钢结构应用案例


本次疫情中,武汉火神山、雷神山医院建设突显装配式建筑短工期优势,有望加快推广建筑工业化。武汉火神山、雷神山医院,总建筑面积分别为3.4万和7.5万平方米,合计可容纳床位6000张。为实现快速、高效施工,两家医院均采用轻钢结构活动板房方式建设,为装配式建筑应用方式之一,该建造方式具备预制化程度高便于装配、自重轻利于运输、保温隔音等性能良好、耐用性强等多重优势,可大幅缩短工期、提升建筑品质。


其中火神山医院钢构件主要由中建科工(原中建钢构)生产加工,雷神山医院钢构件主要由中国一冶、鸿路钢构生产加工。我们认为,此次火神山、雷神山建设让全社会更大程度看到装配式建筑在短工期要求下的显著优势,是对其在全民范围的有力宣传,有望促进装配式建筑未来加快推广。


(2)装配式钢结构板块前景


✓ 政策支持力度加大:

《装配式钢结构住宅建筑技术标准》于2019年10月正式实施,多省配套产业政策出路;另一方面,2019年四季度末,住建部会议指出2019年持续深化建筑业供给侧结构性改革,开展钢结构装配式住宅建设试点,推广新型建造方式。

据中国建筑金属结构协会数据,2016年钢结构应用项目中商业地产、场馆、厂房类项目占比高达74.5%,住宅项目占比仅4.1%。考虑到房建中住宅占比达70%,住宅中钢结构渗透率非常低(以山东、四川为例,截止2018年末渗透率<1%)。但目前住建部明确单独提出在试点地区住宅建设推广使用钢结构,山东、湖南、四川、浙江已提出试点方案及后续更多地区有望推出类似政策,钢构有望突破天花板。


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✓ 住宅地产应用空间较大:

我们认为推广钢结构试点住宅建设更符合推广装配式建筑初衷,更能发挥装配式建筑优点。对于钢结构装配式建筑,其建造过程包括使用钢结构作为建筑结构主体,围护材料、装修等均可通过工厂预制生产,实际操作中可以实现很高的装配率(通常>80%),建设过程中通常不需刻意操作以达到装配率指标要求,是“最装配化”的装配式建筑。


我们预计在2020年疫情结束后,各地房企一方面要配合住建局推广装配式建筑的政策,另一方面也需要加快新开工项目的设计施工,从而达到快速销售的目标。故钢结构试点住宅建设打开钢结构应用空间,并且享受到行业成长红利。


(3)装配式钢结构板块投资


在建筑工程行业中,建工建材检测、装配式钢结构景气度好于行业本身。其中,建工建材检测近年行业规模复合增速在15%以上,龙头公司国检集团作为中建材集团检测业务整合平台,未来业绩将随市场集中度提升。其次伴随人工成本提升及2020年水泥价格的上涨趋势,混凝土结构相对钢结构的成本优势逐渐减少。


因此,对于已上市的业绩优秀的钢结构企业,借助2020年再融资新规,地产股权投资基金均有合作PIPE投资的机会。同时,上市企业也有望受益于自身产能增加及未来钢结构渗透率的提升,为地产股权投资基金带来更多价值回报。


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4.4 当前疫情对产业链下游重要细分行业的影响


4.4.1疫情下交易服务行业的变化


在当前疫情导致一季度销售放缓,又寄希望于二季度三季度进行销售快速回款的情况下,拥有大数据拓客能力的交易服务商,未来将成为各家房企的优先合作方,也将会成为各家房企未来销售渠道的依仗。


因此,我们认为,在此次疫情结束后,拥有大数据能力和拓客交易能力的交易服务商,未来将对房企形成更深的影响力,未来将拥有较好的估值增长空间,是地产股权投资基金值得进行PE投资的潜在标的。


4.4.1.1交易服务商业务范围加速扩张


2019年以来部分城市的一手房市场摇号竞争激烈,但二手房市场观望情绪却愈加浓厚。链家重点18城的二手房客户成交周期普遍呈现不断延长态势,成交难度加大,带看成交比不断上升,市场步入“慢节奏时代”。


在慢节奏下业主卖房周期拉长,以北京市场数据为例,链家二手房业主平均成交周期近112天,而成交量增长的天津、济南、武汉和南京等城市,其成交价格并没有明显上涨。平稳的慢市场下,买方的选择权将会更大,话语权更强。因此,大型互联网房产经纪平台作为拥有庞大客群画像数据且打通线上线下的交易服务商,其业绩增长已从传统二手房交易延伸至一手房交易渠道代理。


4.4.1.2交易服务商加快数据化迭代


(1)交易服务商的数据能力不断提升


2019年市场上提供房地产大数据分析的自由度和服务范围均大幅提升,以RealData为例,链家和贝壳携手将交易服务大数据产品RealData升级至2.0版后,分析范围可选定为自定义坐标点附近1-5公里,用户可对区县、商圈或自定义的范围进行配套、市场和潜客的全面分析。这为房地产开发企业提供更为强大、易用,与业务场景更加契合的决策支持能力。


一方面,通过对持币待购客群的信息丰富度进行不断提升,从出售到带看到最终购买的轨迹中,分析用户年龄结构、家庭结构等特征,形成区域的客群画像,最终从整体客户结构的变化提前预判市场需求主体的变化,为交易服务平台提供决策支持。


另一方面,能够给到B端客户、机构客户三方面的赋能。一是提供精准、实时的数据实现数据赋能。二是将研究员能力固化在产品内的分析赋能。三是营销赋能,包括上下游客群的定位、门店经纪人渠道网络、精准的匹配和推送。


(2)交易服务商与房企合作纵深发展


从去化率和人力成本的角度上来看,高集中度的开发商在愈发成熟的地产市场中,对新房交易服务的专业化和组织化的需求会更高。故而对于头部房企来说,由于品牌议价能力较强,选择与大型互联网房产经纪平台合作在不增加成本同时还能获得具备销售费用垫资能力且拓客能力较强的互联网房产销售团队,进一步增强销售回款。


而对于世联行这样的传统交易服务商来说,大型互联网房产经纪平台即是竞争对手,也是导致2019年毛利率大幅下降的原因之一。这也倒逼世联行等传统交易服务商进行变革,以世联行为例,世联行通过与58、同策共建PMLS新房联卖平台,致力于实现在房地产交易业务各个环节的贯通。


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4.4.2疫情下物业运营行业的变化


物业运营行业分为存量市场和增量市场,增量市场与房地产的投资开发、建设施工有较密切的关联。2020年新冠肺炎疫情爆发后,1月27日国家卫健委召开以“社区防疫”为主题的新闻发布会,强调社区防疫的作用举足轻重。我国物管行业迅速响应,中国物业管理协会面向物管公司发布标准化的防控工作操作指引,


龙头物管公司在防控预案、员工管理、疫情宣传、出入管控、重点消杀、物资支持等六维度着力,充分彰显社会担当。预计本次疫情对物管行业影响相对有限,长期来看进一步彰显物管公司“最后一公里”的服务价值,促成品牌物管公司的服务粘性和品牌价值的释放,为叠加更多增值服务创造可能。


4.4.2.1短期看对成本收入有一定影响


相对其他与消费相关度更高的行业,我们认为疫情对于物业管理行业影响相对有限,一方面物业管理收入相对刚性,与疫情带来的经济波动相关度不高,另一方面此次疫情导致人口流动减少、居家办公,有助于提升服务粘性和口碑、保障物业费收缴率。短期内对物业管理公司业绩影响在以下四个方面:


◆ 在疫情防控过程中的成本支出暂时提升(加班工资、消杀成本、物资采购等);

◆ 在疫情持续期,会影响拓展行为导致合同订单增速被迫下降;

◆ 房企复工延迟将拖缓开发进度,可能影响合约面积向在管面积的转换;

◆ 案场协销等非业主增值服务的不能完全开展。


4.4.2.2长期看加速物业行业良性发展


(1)从四保一基础服务转向广阔的增值服务生态:


首先,本次疫情中显现出更高频的APP、业主群线上互动,都将促成品牌物业管理公司的服务粘性和品牌价值的释放,有助于提升业主和机构客户的满意度及认知度(部分业主甚至主动向物管公司捐赠物资),并为叠加更多增值服务创造可能。尤其本次疫情中,物业公司着力开展O2O业务,通过线上+线下的方式强化对业主非标准化需求的响应,如家政、医疗、电商等,未来业主对物业的增值服务贡献将会进一步增加。


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(2)人员提效加深,专项分工规模化:


原本面临物业行业一直面临成本上升压力,2013-2017年物业公司不断在管理机制、服务系统、智能家居等方面不断提升人员效率,物业百强企业人均在管面积由4921平米上升至5913平米,增幅超过20%,人均产值由9.2万元提升至14万元,增幅超过52%。


而本次疫情中,春节期间物业值班人员较平常要少,因此也考验了在更少人员的提效程度和物业服务中各项业务的专业化程度。因此,本次疫情将会加速扩大物业服务中各项业务的专业化分工规模,促进各单项服务的常态化值守,促使物业服务企业向平台型企业转型,并通过规模化效应降低单项业务成本。


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(3)从品牌知名度提升导向市场开拓能力提升:


疫情期间,各个社区物业在疫情中的所做所为也成为了各个业主之间的对比谈资,品质物业在防控过程中展现出的服务能力有助于业主信任度的增强、品牌美誉度、市场认可度的提升,为其后续的市场开拓提供支撑。疫情后期,品牌知名度大幅提升的物管公司,能够通过凭借其强大的社区生态服务能力,获得更多外拓社区的信任,构成在管面积的良性增长基础,将会是机构投资人、地产基金、地产产业链公司的优先投资合作标的。


(4)资本市场物业板块表现优于其他行业:


疫情期间,港股物业管理行业的走势明显优于其他行业,在此次疫情下,物业股表现出了抗周期性和稳定性。我们认为,一是香港市场在疫情来临之时,风险释放更加充分,整个香港市场的市盈率在9.5倍左右,处于10年来的低位,为未来物业股的增长打下基础。二是上市的物业股越来越多,在香港逐渐形成板块效应,板块的关注度会增加,活跃度也会提升。


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4.4.2.3优秀物业管理公司投资合作


(1)天堂硅谷已投企业:绿城服务(HK.02869)


2016年7月天堂硅谷地产基金作为绿城服务港股IPO的基石投资人,以1.99港元/股(折合人民币约为1.71元/股)持有绿城服务117,024,000股,总计投资金额约2亿元人民币。作为绿城服务重要战略合作伙伴,浙江天堂硅谷地产基金管理有限公司作为唯一的机构投资人代表受邀出席绿城服务在港交所的挂牌仪式。此次绿城服务IPO全球发售中,机构投资人认购踊跃,显示出市场对绿城服务未来发展的强烈信心。


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绿城服务在2019中指百强物业规模排行榜中位列第3位,其管理项目已覆盖中国137个城市,在全国市场份额达2.6%。公司在长三角市场中重点城市份额位列第1。公司项目定位中高端,在重点城市管理项目均价及物业费分别较市场平均高38.1%/50.3%。


2019年半年报显示,绿城服务园区增值服务收入占总收入的18.8%,较2013年提升11.8个百分点;2013-2018年社区增值服务收入CAGR为44.9%,远高于基础物业服务22.0%的增速。从单位效益看,公司2019年上半年公司年化单位面积社区增值服务收入达到7.8元/平/年,单位毛利达到2.4元/平/年,分别高于其他上市物业公司111%和33%。


目前绿城服务发展已进入依靠外拓实现稳健增速并优化多类增值服务的阶段,品牌与品质服务已构成公司的核心竞争力。此外,我们更关注绿城服务打造“幸福生活”体系,增加绿城生活APP月活人数,将增值服务优化成为绿城服务未来业绩发展的爆发点。


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(2)天堂硅谷已投企业:滨江服务(HK.03316)


2019年3月天堂硅谷地产基金携手绿城服务、东业控股共同成为滨江服务港股IPO的基石投资人。此次参与投资,天堂硅谷一方面看重的是物业管理及其背后增值服务广阔的发展空间,另一方面更是坚信滨江服务凭借其品牌、服务的优势,能够不断提升市场地位。


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滨江服务在滨江集团稳定的支持以及市场化获取项目能力的快速提升下,滨江服务实现了高速发展,2015-2017年收入复合增速48.3%,净利润复合增速123.8%,成长为长三角地区领先的高端物业服务提供商。公司项目定位高端,且优质服务备受认可,故其平均物业管理费较高,且在不断攀升中。


2015-2018年,公司总平均物业管理费由每月每平方米3.39元上升至4.07元;其中,住宅物业的平均物管费由每月每平方米2.88元上升至3.92元,平均物管收费均高于行业平均值。以中国物业服务百强企业为例,过去四年住宅物业平均物业管理费分别为每月每平方米人民币2.24元、2.31元、2.30元及2.25元。


目前滨江服务的发展已进入业绩成长阶段,2020年2月17日发布正面盈利预告,预期截至2019年12月31日止,归属于公司权益持有人的合并净利润将较2018年12月31日止年度增长超过50%。公告披露,合并净利润的增加主要是由于本集团新增在管项目数量及在管建筑面积增加,以及业主增值服务与非业主增值服务的收入均上升。我们坚信滨江服务凭借其品牌、服务的优势,能够不断提升市场地位。未来,天堂硅谷将充分发挥自身在地产金融产业联盟方面的优势,为滨江服务嫁接社区服务资源,实现资源共享创造价值。

 

五、投资机遇


◆ 重点区域优质项目合作开发机遇


新冠肺炎疫情作为突发性事件,短期内对房地产行业影响明显,考验房企资金实力及 应对能力但不改长期稳步回归合理中枢的趋势。具备“财务稳健、资金实力强、土储丰富充裕、货值去化率高”的优质实力房企仍将是扮演着中流砥柱的角色,在风险面前抓住机遇继续扩大市场占有率。作为地产私募投资基金公司,我们将抓住机遇本次疫情对地产行业的深刻影响,积极与实力房企在长三角、珠三角、川渝及海南自由贸易区等重点区域,优选优质地产项目,通过地产股权基金共同合作开发。

 

◆ 地产并购&不良资产处置加速发展


受新冠肺炎疫情的影响,从拿地、开工、销售等节点都被迫后延,原先一季度销售去化目标有较大影响,相关人员等成本还在支出,房企现金流承压,部分资金链紧张的地方房企雪上加霜。在此情况下,将触发更多的地产并购机会和不良资产处置机会,因而天堂硅谷地产基金公司与龙头企业、AMC公司合作设立地产并购基金,加速地产行业资源整合,形成产业与资本的强强联合。

 

◆ 地产产业链细分行业PE、基石投资机遇爆发


本次新冠肺炎疫情也激发出地产产业链中部分行业变革,具备爆发式增长空间。武汉“火神山”、“雷神山”医院建设突显装配式建筑短工期优势,建筑工业化有望加快推广;房企开始更重视线上渠道的推广,网购与直播带看等技术叠加,加快线上线下销售渠道平台融合发展;天堂硅谷地产团队深耕地产上下游产业链,具备在建筑、建材、交易服务、物业管理等细分领域有效挖掘和提升项目价值的投资能力,将会为投资带来更多PE、基石价值投资。

 

◆ 地产产业链优秀上市公司产业并购、定增再融资合作


本次新冠肺炎疫情中,各地政府均对企业公布了一系列经济扶持政策。在政策鼓励上市公司加快发展、保障就业的大背景下,地产产业链中优秀上市公司将进一步凭借经营实力,在产业链中整合资源,做大做强。天堂硅谷地产基金亦继续充分发挥自身在地产金融产业联盟方面的优势。为上市公司谋求产业并购,提供配套定增再融资服务,实现资源共享创造价值。

 

六、风险提示


1、若新型冠状病毒肺炎疫情持续时间超预期,导致房企销售持续低迷,行业资金压力加大将带来中小房企资金链断裂风险。


2、若开工进一步延期,施工进度受到影响,则将对行业产业链细分板块均产生负面影响。


3、若购房需求释放持续低于预期,未来存在房企进一步降价、以价换量以提升需求,将带来房企大规模减值风险,以及产业链上下游企业业绩不达预期并产生应收账款减值风险。


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