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【原创研究】政策连发,市场何去何从?---2015楼市新政解读

日期: 2015-03-31
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      楼市新政:2015年3月30日16:58,央行、住建部、银监会三部委联合发布通知,宣布对二套房贷首付等个人住房贷款进行调整。这份名为《中国人民银行、住房城乡建设部、银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》规定,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付30%。而在此之前,二套房贷款执行"首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍"的政策。几分钟后,财政部、国家税务总局又联合发布消息,称将从3月31日起调整个人住房转让营业税政策,其中个人转卖已购普通住房,免征营业税的期限由目前的购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。

     市场传闻已久的救市政策就这样以出人意料的时间节点与力度落地了。股市提前起舞,市场一片沸腾,楼市究竟会作出怎么样的反应呢?我们为您作出独家解读:

     1、新政出台的背景:自2014年4季度全国各大城市陆续退出“限购”,房地产销售数据短暂好转但无法持续,根据国家统计局公布的2月份数据显示,70个大中城市中,66个城市新建商品住宅价格环比下降,房屋及土地成交量均出现萎缩,库存居高不下。压力通过房地产产业链相关联的几十个行业层层传递给了转型中的中国经济,逼近中央底线;土地出让金的大幅减少也让地方政府财政、债务压力剧增。
 
     2、本次“新政”力度超出市场预期。以组合拳的形式集中出台,传达了中央政府迫切渴望重新树立房地产行业作为国民经济支柱地位,拉动经济及稳定社会、金融秩序的心态。因此现在的楼市是真正的“政策底”,将极大提振购房者信心,让刚需及改善性购房者结束观望,产生置业冲动。

     3、本次新政不仅仅降低了首次置业者入市门槛,二套房首付40%及营业税全额征收“五改二”更将极大刺激改善型需求的提前释放,对促进大户型、高价房的销售极为有利。春节前后住建部、国土资源部等各部委赴各地密集调研楼市,发现真实状况是近几年房地产市场主流销售房源为90平方米左右刚需户型,改善性需求因“一刀切”的调控政策被压抑,进而导致市场存量房主要为中高端改善型房源,可见这次的政策更加务实,切合实际。

     4、政策只是导向,房地产的成交与价格走向短期内更加依赖于市场供求关系与开发商资金链,我们判断各开发商在渡过较长时间寒冬后更加趋于理性,会趁着政策东风,将去库存列为近期第一目标。因此我们判断在六个月内,市场整体会出现成交量的显著提升,但价格相对趋于稳定,“量增价稳”是主旋律。四季度随着高库存状况的缓解,开发商现金流的宽裕以及进一步宽松的政策环境,在市场弹性较强的北上广深等一线城市、厦门、合肥、南京为代表的二线城市以及部分有产业支撑、人口集聚、市场供求平衡健康的的三四线城市将会出现“价升量涨”,再一次出现年底翘尾现象是大概率事件。

     5、房地产产业链的复苏以及对国民经济的拉动作用会有滞后效应,这次新政还不是救市组合拳的全部!从历次中央政府地产政策的连续性来看,预期未来房地产政策还将进一步宽松,二套房利率的优惠、二套甚至首套房信贷政策、配套户籍制度、购房补助以及地方政府层面的扶持实施细则都可能成为后续调控工具。

     阳春三月,姹紫嫣红,房地产市场找到底部,回归健康理性,正是刚需及改善型购房者入市的好时机。但作为投资而言,住宅已基本失去投资的价值与意义,核心地段的稀缺商业作为城市更新、消费升级的代表物,以稳定的租金回报及无限想象空间的资产升值潜力值得大家重点关注,请期待我们后续的专题剖析!
 


 

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