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原创研究】不动产登记暂行条例解读

日期: 2015-03-09
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     在不动产登记条例出台之前,中国各类不动产权属登记分散在住建部、农业部、林业局、海洋局等部门。如国土部门管建设用地和集体土地使用权,建设部门管房屋所有权,农业部门则管承包地等,政府部门多头管理,职能重叠带来的不只是资源浪费和效率低下,也使得不动产审批、交易和登记信息在有关部门间无法形成互通共享,形成“信息孤岛”。

 
      在此背景下,《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日正式落地实施,就此对意向购房者、房产所有者以及地产开发商带来影响有多大,市场莫衷一是。本文拟从不动产登记内容和出台不动产登记条例的动因去分析对意向购房者、房产所有者和地产开发商的影响。
 
      一、为什么要出台不动产登记条例?
 
      1、简政放权、方便群众:根据出台的不动产登记条例,土地、房产、林地、草地、海域等将统一登记颁发“不动产登记证书”。将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担,理顺部门职责关系,减少办证环节,减轻群众负担,从而提高政府办事效率,尤其方便群众。
 
      2、立法保护私人财产权:通过立法明确不动产权归属,从法律上保护不动产权利人合法财产权。同时对于债权人而言,可以更简洁明了地了解债务人持有不动产情况。
 
      3、加快不动产登记平台建设:通过立法规范登记行为、明确登记程序、界定查询权限,整合土地、房屋、林地、草原、海域等登记职责,实现不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。
 
      4、推动资源、信息共享,规范管理:为建立不动产登记信息管理基础平台提供基础,可有效实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享,从而推动建立不动产登记信息依法公开查询系统,保证不动产交易安全。据国土资源部部长、国家土地总督察姜大明指出4年后,不动产审批、交易和登记信息将实现实时互通和依法查询。
 
      由上可知,不动产统一登记制度主要是为了保护广大民事主体的私人财产权,并提高交易效率,维护交易安全,并非出于对地产行业的控制或调整。
 
      二、不动产登记条例的影响
 
      1、不动产登记条例与征收房产税无直接关联,对房价影响有限。
 
      日前,网上传言不动产登记条例出台引发二手房抛售,但自3月1日出台至今,全国各地楼市并无明显变化。3月6日国土部副部长胡存智回应:针对不动产登记暂行条例在3月1日正式实施后,引发二手房抛售的情况,这些都是传闻,市场上只有传闻和说法,但没有任何数据支撑这个说法,现在成交量还处于下降中。由此说明不动产登记和个人住房信息联网是房地产长效调控机制最基础内容,条例出台短期看对房产持有者及购房者的心理影响更大,业主对不动产统一登记的政策内容并不完全清楚,对政策过分忧虑,部分二三线城市房价及成交量产生小幅波动。但房价主要还是由供求、预期等因素决定,不动产登记制度本身不会对房价产生直接影响,长期看更是难以倒逼房价下跌。
 
      不动产登记条例与征收房产税也无直接联系。不动产统一登记只是不动产税收的技术基础,真正开征相关税收只能根据税法有关要求,依税收法定原则,由国家依法决定。同时,房地产税的开征面临众多急需解决的困难,其征收的技术条件不仅包括详细了解每个人究竟拥有多少房产,还包括房地产的评估技术等。更为复杂的是税制设计,究竟什么算是居民基本住房诉求,按套征收还是按平方米征收更合理?……种种问题牵一发动全身,需要全面考量。因此房地产税征收将不会一蹴而就,但会在预期轨道上前行。
 
      目前不动产登记平台至少需要四年才能完成搭建,所以有专家指出预计最快在2018年左右房地产税才能真正落地,也有不少专家学者认为5年之内房地产税不会出台。
 
      2、不动产登记条例实现并非一蹴而就。
 
      根据国土部方面的总体安排,从2014年开始,力争1年左右时间基本完成各级职责整合和基础制度建设;2年左右时间逐步衔接过渡,统一规范实施;3年左右时间全面建立并完善各项制度;4年左右时间建立有效运行的不动产登记信息管理基础平台。
 
      按照此时间表,2014年将基本完成不动产各级职责整合,建立基础性制度;2015年健全配套制度,平稳有序实施;2016年全面形成制度体系;最终于2017年实现信息共享,依法公开查询。
 
      3、客观上会为反腐和征税提供便利。
 
      不动产统一登记制度并非以反腐和征税需求为初衷而建立,但是其本身的衍生价值在客观上能为反腐和征税提供技术手段。房产信息往往是反腐的一个突破口,不动产统一登记制度有助于预防和遏制房产腐败。在缺乏统一的不动产登记制度的情况下,公职人员的房产申报和公布信息的真实性、准确性与完整性容易受到公众的质疑。有了全国统一的不动产登记信息网络,纪检监察部门和公众可依法查询。从这个意义上讲,不动产登记制度倒逼公职人员廉洁从政、如实申报房产信息,把自己的房产置于社会的监督之下。同时通过全国信息联网,征税执行上也会更方便上,但具体征税标准和征税程序仍需立法才可进行。
 
      三、综述:
 
      1、不动产登记条例的出台最直接的影响是将原先分散在多部门的不动产登记职责整合在一个部门,减少办证环节,减轻群众负担,从而提高政府办事效率,方便群众。
 
      2、不动产登记条例的出台并不代表征收房产税,征收房产税还需较长的时间去解决各个细节以及实施细则的落地才可实施。
 
      3、不动产登记条例的出台对房价影响甚微。但是不动产登记条例的出台为全国建立统一的不动产登记信息管理基础平台提供基础,可有效实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享,客观上有利于国家反腐工作和征税的推进以及提高房地产调控的科学性和准确性,同时从立法角度切实保障了不动产权利人的利益,从这方面而言,对购房者有益而无害。


      附:不动产登记暂行条例
      第一章  总则
 
      第一条 为整合不动产登记职责,规范登记行为,方便群众申请登记,保护权利人合法权益,根据《中华人民共和国物权法》等法律,制定本条
      例。
 
      第二条 本条例所称不动产登记,是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。
 
      本条例所称不动产,是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。
 
      第三条 不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等,适用本条例。
 
      第四条 国家实行不动产统一登记制度。
      不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。
 
      不动产权利人已经依法享有的不动产权利,不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。
 
      第五条 下列不动产权利,依照本条例的规定办理登记:
 
    (一)集体土地所有权;
    (二)房屋等建筑物、构筑物所有权;
    (三)森林、林木所有权;
    (四)耕地、林地、草地等土地承包经营权;
    (五)建设用地使用权;
    (六)宅基地使用权;
    (七)海域使用权;
    (八)地役权;
    (九)抵押权;
    (十)法律规定需要登记的其他不动产权利。
 
      第六条 国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。
 
      县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构,负责不动产登记工作,并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。
 
      第七条 不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。
 
      跨县级行政区域的不动产登记,由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的,由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的,由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。
 
      国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地,国务院批准项目用海、用岛,中央国家机关使用的国有土地等不动产登记,由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。
 
      第二章  不动产登记薄
 
      第八条 不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。
 
      不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。
 
      不动产登记簿应当记载以下事项:
 
    (一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;
    (二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;
    (三)涉及不动产权利限制、提示的事项;
    (四)其他相关事项。
 
      第九条 不动产登记簿应当采用电子介质,暂不具备条件的,可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。
 
不动产登记簿采用电子介质的,应当定期进行异地备份,并具有唯一、确定的纸质转化形式。
 
      第十条 不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿,除依法予以更正外不得修改登记事项。
 
      第十一条 不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。
 
      不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。
 
      第十二条 不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管,并建立健全相应的安全责任制度。
 
      采用纸质介质不动产登记簿的,应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。
 
      采用电子介质不动产登记簿的,应当配备专门的存储设施,并采取信息网络安全防护措施。
 
      第十三条 不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的,不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。
 
      行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的,应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。
 
      第三章   登记程序
 
      第十四条 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。
 
      属于下列情形之一的,可以由当事人单方申请:
 
    (一)尚未登记的不动产首次申请登记的;
    (二)继承、接受遗赠取得不动产权利的;
    (三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;
    (四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化,申请变更登记的;
    (五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利,申请注销登记的;
    (六)申请更正登记或者异议登记的;
    (七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。
 
      第十五条 当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。
 
      不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前,申请人可以撤回登记申请。
 
      第十六条 申请人应当提交下列材料,并对申请材料的真实性负责:
 
    (一)登记申请书;
    (二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书;
    (三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;
    (四)不动产界址、空间界限、面积等材料;
    (五)与他人利害关系的说明材料;
    (六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。
      不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。
 
      第十七条 不动产登记机构收到不动产登记申请材料,应当分别按照下列情况办理:
 
    (一)属于登记职责范围,申请材料齐全、符合法定形式,或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的,应当受理并书面告知申请人;
    (二)申请材料存在可以当场更正的错误的,应当告知申请人当场更正,申请人当场更正后,应当受理并书面告知申请人;
    (三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;
    (四)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的,应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。
 
      不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的,视为受理。
 
      第十八条 不动产登记机构受理不动产登记申请的,应当按照下列要求进行查验:
 
     (一)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致;
    (二)有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致;
    (三)登记申请是否违反法律、行政法规规定。
 
      第十九条 属于下列情形之一的,不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看:
 
     (一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记;
     (二)在建建筑物抵押权登记;
     (三)因不动产灭失导致的注销登记;
     (四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。
 
      对可能存在权属争议,或者可能涉及他人利害关系的登记申请,不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。
 
      不动产登记机构进行实地查看或者调查时,申请人、被调查人应当予以配合。
 
      第二十条 不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续,法律另有规定的除外。
 
      第二十一条 登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。
 
      不动产登记机构完成登记,应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。
 
      第二十二条 登记申请有下列情形之一的,不动产登记机构应当不予登记,并书面告知申请人:
 
     (一)违反法律、行政法规规定的;
     (二)存在尚未解决的权属争议的;
     (三)申请登记的不动产权利超过规定期限的;
     (四)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。
 
      第四章  登记信息共享与保护
 
      第二十三条 国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。
 
      各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台,确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。
 
      第二十四条 不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。
 
      不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息,不得要求不动产登记申请人重复提交。
 
      第二十五条 国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。
 
      第二十六条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息,应当依法采取必要的安全保密措施。
 
      第二十七条 权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料,不动产登记机构应当提供。
 
      有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。
 
      第二十八条 查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的,不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意,不得泄露查询获得的不动产登记资料。
 
      第五章  法律责任
 
      第二十九条 不动产登记机构登记错误给他人造成损害,或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的,依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。
 
      第三十条 不动产登记机构工作人员进行虚假登记,损毁、伪造不动产登记簿,擅自修改登记事项,或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的,依法给予处分;给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
 
      第三十一条 伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明,或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的,由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴;有违法所得的,没收违法所得;给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
 
      第三十二条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员,查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定,泄露不动产登记资料、登记信息,或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动,给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;对有关责任人员依法给予处分;有关责任人员构成犯罪的,依法追究刑事责任。
 
      第六章   附则
 
      第三十三条 本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。
 
      不动产统一登记过渡期内,农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行。
 
      第三十四条 本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。
 
      第三十五条 本条例自2015年3月1日起施行。本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的,以本条例规定为准。


 

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